‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정안 통과 채광창 높이제한 완화 전후 비교001

시사투데이 이성애 기자] 앞으로 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되고 안전진단에 구조안전성 평가 외에 주거환경 중심 평가를 신설된다. 국토교통부는 지난해 9월 1일 발표한 ‘주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화방안’ 후속조치로 재건축 연한 단축, 안전진단 합리화 등을 주요 내용으로 하는 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과했다고 20일 밝혔다.

재건축 연한 상한 30년으로 단축

1990년 이전에 준공된 아파트는 재건축 연한까지는 기간이 많이 남아 있으나 주차장 부족, 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 주민불편은 지속되고 있는 현실을 감안했다. 재건축 연한 상한을 40년에서 30년으로 단축함으로써 1980년대 후반에 건설된 구조, 설비, 주거환경 측면에서 열악한 공동주택을 조기에 정비할 수 있도록 한다.

서울시의 경우, 1987~1991년 준공된 공동주택은 재건축 연한이 현행보다 2~10년 정도 단축된다. 대상 세대수로는 강남지역(서초·강남·송파) 14.9%, 강남 외 지역이 85.1%를 차지하는 등 서울 지역 전체에 골고루 분포하고 있다.

재건축 안전진단 합리화

현재 안전진단은 구조안전성에 편중된 평가로서 층간 소음, 냉난방 방식에 따른 에너지 효율성 제고, 노약자와 어린이 생활환경 개선 등 주민의 주거생활 불편 해소 요구에 부응하기 미흡한 실정이다. 앞으로는 종래 안전진단을 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로 구분하게 된다.

구조적 결함이 있는 경우(내진성능 미확보 건축물)에는 연한 도래와 관계없이 구조안전성만 평가해 최하위 E등급 판정 시 타 항목 평가 없이 재건축을 허용한다. 재건축 연한이 도래한 경우 주민들의 주거생활 불편을 최소화하기 위해 주거환경 중심의 안전진단 기준을 적용한다. 주거환경 평가 시 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식 등 에너지 효율 개선, 노약자 이동 편의성, 어린이 생활환경 개선 등도 반영할 계획이다.

재건축 주택건설 규모제한 중 연면적 기준 폐지

현재 수도권 과밀억제권역에서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율을 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 되도록 규제하고 있다. 연면적 규제는 시장과열기에 중대형 주택 선호에 따라 초소형 주택을 구색만 맞춰 건설하는 것을 예방하려는 취지에서 도입된 바 있다. 그러나 최근 소형주택 선호에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하고 있는 점을 감안해 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준은 유지하되 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지한다.

재개발 임대주택 의무건설비율 5%p 완화

주택 시장 침체에 따른 사업성 악화에도 불구하고 재개발 임대주택 의무건설비율은 오히려 상향돼 사업추진에 애로가 있었다. 또한 연면적 기준의 경우 모든 지자체가 적용하지 않고 있었다. 이러한 현실을 반영해 주거환경이 열악한 지역의 재개발사업 활성화를 도모하기 위해 연면적 기준은 폐지하고 세대수 기준 임대주택 의무건설비율은 5%p 완화한다.

다만, 지자체는 정비계획 수립 시 기존 재개발사업에서 건설한 주택 전체 세대수 중 기존 세입자가 입주한 임대주택 세대수 비율이 지자체가 정해 고시한 임대주택 비율보다 높을 경우 5%p 범위에서 상향할 수 있도록 했다.

가로주택정비사업 층수제한 15층으로 완화

소규모 중층주택 건설을 위한 가로주택정비사업은 주로 제2종일반주거지역에서 이루어지나 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’은 가로주택정비사업에 대해 용도지역 구분 없이 층수를 일률적으로 7층으로 제한하고 있다.

이번 시행령 개정을 통해 가로주택정비사업에 대한 층수 제한은 원칙적으로 국토계획법에 따르도록 하되, 제2종일반주거지역에서는 15층 이하의 범위에서 해당 가로구역의 규모, 도로 너비 등을 고려해 시·도 조례에서 층수제한과 산정방법을 정할 수 있도록 한다.

이와 함께 채광창 높이제한 기준을 2분의 1 만큼 완화함으로써 층수 증가 없이도 개발 면적을 늘릴 수 있도록 했다. 또한 지붕에 태양광 설치면적 추가 확보를 통해 ‘제로에너지빌딩’ 상용화도 지원할 수 있도록 했다. 다만, 인근 건물의 채광을 위해 7층 건물에 한정해 완화된 기준을 적용한다.

국토부 관계자는 “이번 개정안이 시행되면 주민의 주거불편이 해소되고 도심 내 신규주택 공급도 확대할 수 있을 것으로 기대된다”고 했다.

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