[시사투데이 전해원 기자] 내년도 부동산 공시가격 산정 절차가 이달 중순부터 본격적인 막을 올린다. 

 3일 국토교통부와 한국감정원에 따르면 국토부는 오는 5~10일 감정원에서 제출한 '2020년 표준단독주택가격 조사산정보고서 사전검수' 작업을 진행 중이다. 이 절차가 끝나는 대로 오는 18일부터 내년 1월7일까지 약 한 달간 표준(단독)주택 22만호 소유자와 해당 시장·군수·구청장을 상대로 의견청취에 돌입한다. 

 표준주택은 전국의 일반 단독주택 중에서 대표성을 띤 주택으로, 전체 약 418만 가구에 이르는 단독주택의 공시가격을 산정하는 기준이다. 의견청취는 실소유주로부터 감정원에서 산정한 공시가격에 대한 확인을 받는 절차로, 이 과정이 끝나면 표준주택 공시가격은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 내년 1월23일께 발표된다. 

 이어 ▲2월 중순 전국 3100만 필지를 대표하는 약 50만 필지의 표준지 ▲4월말(열람은 3월부터) 전국 약 1340만 공동주택 ▲4월말 418만 가구의 개별 단독주택 ▲5월말 개별 공시지가 순 차례로 공시가격이 공개된다. 발표 직후에는 한 달여간 실소유주로부터 이의신청 절차를 거쳐 공시가격이 확정 고시된다. 

 올해 부동산 공시가격 산정 과정은 여느 때보다도 험난할 조짐이다. 정부는 그동안 문제 제기가 많았던 공시가격의 금액별, 지역별, 유형별 형평성 논란을 해소하기 위해, 올해부터 고가·서울·단독주택에 대한 공시가격을 큰 폭으로 인상하는 등 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율) 개선작업에 착수한 상태다. 

 내년에도 그동안 집값이 많이 오른 서울과 일부 시·도 등은 큰 폭의 인상을 피할 수 없다. 공시가격 인상으로 조세 저항 등 만만찮은 후폭풍이 예상된다. 

 공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 보유세는 물론 건강보험 지역가입자의 보험료 산정에도 사용하기 때문에 이미 올해부터 고령 은퇴자 등을 중심으로 '속도 조절' 요청이 쇄도하고 있다. 반면 과세 형평을 위해서는 인상이 불가피하다는 주장도 많다. 

 최근 서울 등 일부 지역의 고가 주택은 올해도 급등세를 나타냈으며, 공시가격은 여전히 시세의 절반 수준에 불과하기 때문이다. 이에 앞으로 공시가격이 발표 시점마다 논란이 지속될 전망이다.

◇현실화율 속도 낼까…서울 올해도 두 자릿수 인상? 

 현재 시장의 가장 큰 관심은 공시가격 현실화율을 둘러싼 불균형이 얼마나 개선될지에 쏠려있다. 올해 서울 집값은 1~11월 누적 기준 0.38%(감정원 주택종합 기준) 상승해, 지난해 상승률(6.22%)에 크게 미치지 못한다. 

 하지만 올해도 고가 아파트를 중심으로 큰 폭의 오름세가 나온 데다, 시세 대비 턱 없이 낮은 공시가격이 논란이 되고 있는 상황이다 보니 현실화율을 높이는 과정에서 상승률도 커질 것이라는 전망이 나오고 있다. 

 특히 가장 먼저 발표되는 단독주택 공시가격의 경우 앞으로 큰 파장이 우려된다. 단독주택의 현실화율은 올해 기준 표준주택 기준 53%로, 시세 대비 절반에 불과하다. 

 공동주택(68.1%)이나 토지(표준지 기준 64.8%) 대비 크게 낮은 수준이다. 단독주택의 경우 공동주택이나 토지에 비해 거래가 활발하지 않은 탓에 매매가격이 오른 만큼 공시가격 인상으로 반영되지 않은 탓이다. 

 게다가 올해 서울의 경우 단독주택은 1~11월 동안 3.86% 올라 같은 기간 아파트(-0.13%)나 연립주택(-0.17%) 등과 차별화되고 있어 내년도 공시가격 산정 시 반영될 것으로 예상된다. 

 공동주택과 토지의 경우도 고가 부동산을 중심으로 공시가격이 오름세를 지속할 것이라는 전망이 많다. 아직 현실화율에 대한 명확한 목표치는 나오지 않았지만, 업계에서는 앞으로 집값 상승과 무관하게 시세의 80% 수준까지 공시가격을 높이는 작업이 지속될 것으로 보고 있다.

 국토부는 이달 중 공개하는 '부동산 공시가격 신뢰도 강화를 위한 종합대책'을 통해 현재 연차별 공시가격 현실화율 목표를 공개할 것으로 알려졌다.

◇"속도조절 요청" vs "집값 오른 만큼 더 내야" 시장 혼란

 공시가격 인상은 고령 은퇴자 등을 중심으로 불만을 야기하고, 각종 민원 소요를 유발하는 등 논란에 불을 붙일 전망이다. 이미 올해 7월과 9월에 재산세 납부에 이어 이달 올해분 종합부동산세가 각 가정에 고시되면서, 서울 등 일부 지역의 경우 세금 인상에 따른 부담감을 호소하는 가정이 적지 않다. 

 국세청에 따르면 올해 종합부동산세 납세고지를 받은 납세의무자는 전국 59만5000명으로, 전년 대비 27.7%(12만9000명) 늘었다. 걷히는 세금은 3조3471억원으로, 전년보다 58% 늘어날 전망이다. 

 특히 재산세 과표기준인 공정시장가액비율이 종부세의 경우 올해 85%에서 내년 90%로 인상돼 부담감은 한층 강력해진다. 이 비율은 실제 세금 납부액을 계산할 때 사용하는 일종의 할인율로, 지난해까지 공시가격의 80%에 대해서만 세금을 매겼다면 앞으로는 오는 2020년까지 매년 5%p씩 높아져 점차 이같은 혜택이 축소될 전망이다. 

 여기에 건강보험 지역가입자의 경우 소득 외에 부동산 등 가진 재산에 따라 보험료를 매기기 때문에, 집값이 오르면 보험료도 인상될 수 있다. 이에 따라 일부 집주인들은 적극적으로 정부와 지자체 등에 공시가격 산정에 대해 이의를 제기하는 등 조세 저항이 나설 것으로 예상된다. 

 다만 '과세 형평'을 위해 공시가격 현실화는 불가피하다는 주장도 설득력을 얻고 있다. 집값이 예년보다 큰 폭으로 상승했기 때문에 세금을 더 많이 내는 것이 바람직하다는 것이다. 또 세 부담 상한선이 있기 때문에 '세금폭탄'을 우려할 계층은 다주택자 일부에 그칠 것이라는 분석도 나온다. 

 현행법상 1주택자의 경우 아무리 공시가격이 늘어도 전년 세액의 1.5배를 넘을 수 없게 돼 있다. 또 60세 이상 고령층은 연령에 따라 10~30%, 5년 이상 장기보유자는 20~50%의 세액공제 혜택을 받는다. 8년 이상 장기 임대사업자로 등록할 경우에는 재산세 감면 혜택도 적용한다. 

 하지만 조정대상지역에 2채 이상의 주택을 가지고 있을 때는 부담이 눈덩이처럼 불어난다. 2주택자의 보유세의 세 부담 상한은 200%, 3주택 이상은 300%까지 올라간다. 

 정부는 건강보험의 경우도 급격한 보험료가 인상되는 계층은 일부에 그칠 것으로 보고 있다. 직장가입자의 경우 보험료 산정 시 보유 중인 부동산이 고려되지 않는 데다, 피부양자는 보험료를 내지 않고 있다. 반면 지역 가입자의 경우 집값이 오른 만큼 보험료도 인상될 수 있다. 

 또 피부양자 중 연소득이 1000만원 이상이고 부동산 등 재산이 5억4000만원(공시가격 기준) 이상인 자산가는 경우 피부양자에서 제외돼 부담이 커질 수 있다. 

 특히 지역 가입자 중 일부 저소득층의 경우, 살고 있는 주택의 공시가격이 인상됐다는 이유로 기초연금이나 기초생활수급 대상에서 하루아침에 탈락할 수도 있다. 공시가격 인상에 따른 부작용을 완화하기 위한 방편도 함께 고려돼야 할 것으로 보인다. 

 한편 국토부는 표준주택 공시가격 의견청취에 앞서 이르면 내주께 '부동산 공시가격 신뢰도 강화 종합대책'을 발표할 예정이다. 종합대책에는 과학적 부동산 조사체계 구축, 산정오류 검증체계 강화 등과 공시가격 산정기준 구체화, 산정근거 공개 확대 등이 담길 예정이다.